Propriétaires immobiliers en Israël: les nouveaux pauvres

Moshé Kakhlon, constatant que l’indice des prix dans l’immobilier s’envolait en a tiré les conclusions suivantes, ce sont les investisseurs, ceux qui ont plus de 2 appartements qui sont la cause de cette tension des prix, ce qui rend l’accession à la propriété impossible pour les jeunes et les plus démunis.

il a donc proposé une loi taxant avec un maximum de 15.000 shekels par appartement les propriétaires de plus de 2 appartements.

Cette analyse est entachée d’une réflexion qu’en France nous qualifierions de gauchisante, l’argent c’est sale surtout celui des autres.

Quelle est la réflexion d’un investisseur de base qui s’oriente vers l’immobilier en Israël?

Les revenus de la retraite de base d’une personne ayant effectué l’intégralité de sa carrière en Israël réduit la plupart d’entre eux à l’indigence la plus totale. Il convient donc de s’assurer d’un revenu complémentaire permettant un mode de vie plus agréable.

Certains ont opté pour un système de retraite par capitalisation qui offre un revenu plus convenable, d’autres se sont orientés vers l’immobilier de location se basant sur 2 points, le capital s’apprécie puisque l’indice de l’immobilier augmente, et la loi sur l’immobilier protège le propriétaire qui est assuré de percevoir des loyers, ou en cas de défaillance de son locataire de pouvoir l’expulser rapidement.

Mais ce raisonnement c’était avant!!! Qu’en est-il aujourd’hui?

Un investisseur va s’orienter vers l’achat d’un 5 pièces, mais en raison de l’explosion des prix, il devra se cantonner à un achat à ‘Hadéra ou à Ashkelon pour la bagatelle de 1.550.0000 shekels (c’est une affaire) auxquels il conviendra de rajouter les frais d’enregistrement de 8% soit 124.000 shekels plus les frais d’avocats le sien 15.500 plus celui du constructeur pour le Tabo 5.000 total de l’investissement: 1.694.500 shekels.

Louant cet appartement suivant l’emplacement entre 4.000 et 5.000 shekels il aura donc un revenu brut de 48.000 à 60.000 shekels annuels, dans les deux cas si c’est le seul appartement mis à la location il n’aura pas d’impôts à payer, mais il devra compter entre 4.000 à 5.000 shekels de frais d’agence. reste 36.000 à 55.000. soit un revenu de 2 à 3%. L’amortissement se faisant en 34 à 31 ans. Il lui sera alors impossible d’entretenir correctement son bien qui verra sa valeur baisser.

Si la loi était passée et que l’investisseur ait 2 appartements à la location à 5.000 shekels chacun, il encaisserait donc net 110.000 net de loyer, auxquels il faudrait soustraire l’Impôt de 11.000, puis cette taxe de 15.000, il resterait 84.000, soit 2,8%.

Si cet investisseur est bien informé: il investira dans de l’immobilier locatif aux Etats-Unis, où il percevra un revenu net de frais et d’impôts de 8 à 10%, soit 271.120 à 338.900 shekels. On voit tout de suite combien lui coûte son engagement sioniste!!!

On le voit cette loi est teintée d’amateurisme, et au seul énoncé de son prochain passage à la Knesset, les mises en construction de logements ont chuté d’une manière drastique ce qui favorise l’augmentation des prix.

La seule solution est évoquée dans ces colonnes, il est urgent de mettre en place une loi qui recadre le marché, et favorise la construction.