Régulation de la construction immobilière en Israël

Article relatif aux questions à régler en Israël.

Constat du marché immobilier israélien:

En Israël le parc immobilier se divise en deux parties,

• Les constructions datant de l’indépendance où il a fallu construire dans l’urgence des logements devenus insalubres à ce jour.
• Depuis une vingtaine d’années une construction plus moderne apportant le confort accompagné d’une qualité visuelle des façades que ne respectait pas l’ancien.

Alors qu’en Europe le prix de l’immobilier a connu des hausses spectaculaires avant 2008, en Israël le marché était relativement bas jusque là, on pouvait acquérir un logement en bord de mer pour une bouchée de pain. Alors qu’en Europe en 2008 la bulle immobilière a éclatée faisant stagner puis se calmer les prix, en Israël, les prix ont pris leur envol à cette date.

Vouloir augmenter fortement sa population par le biais de l’Alyah nécessite une mise à disposition sur le marché d’une quantité importante de logements, à côté des lois telles que Tama 38 qui rénove les vieux quartiers en conservant les carcasses des immeubles existants et en rajoutant 2 étages, le marché de la construction sur un terrain vierge est entaché de nombreux écueils.

Pour un même appartement de 4 chambres + salon à Ashkelon en V.E.F.A (Vente en état de futur achèvement) le prix est passé de 980.000 shekels en 2015 à 1.550.000 en 2017. Toutes les localités connaissent le même phénomène.

Les différents intervenants de la filière se rejettent la balle au constat de l’explosion des prix des logements.

Pourquoi cet emballement de prix?

Le prix de l’immobilier se décompose en deux parties distinctes. le prix du terrain d’une part et celui de la construction d’autre part.

Le terrain est à 95% entre les mains de l’État, c’est lui qui maîtrise la mise à disposition pour la construction, il est donc responsable de la pénurie de terrains constructibles constatée, et donc de l’envolée des prix.

Le traitement des terrains agricoles:

Lorsqu’un terrain n’est pas constructible, (terrain agricole) on peut l’acheter à un prix réduit, sachant que dans 5 ans ou plus le terrain deviendra constructible et c’est l’occasion d’une importante plus-value, c’est devenu un sport national. Il faudrait lutter contre cette dérive en subordonnant l’octroi d’un permis de construire au premier propriétaire ayant fait l’acquisition du terrain et non au second acquéreur, il faut imposer en outre à l’acquéreur du terrain agricole de devoir construire pour lui même, une seule maison ou un seul appartement.

Le traitement des terrains constructibles:

On voit souvent fleurir un panneau présentant un futur projet sans préciser de date, 10 ans après avoir changé de multiples fois de main, le projet commence à se construire, puis il s’arrête faute de moyen, car le business plan n’est pas bouclé, on commence à construire, puis on verra ensuite, et si la banque ne suit pas, le projet périclite et le terrain est gelé.

Dans d’autres cas le promoteur obtient un permis de construire de deux tours de 15 étages par exemple il commence la construction, il vend des appartements jusqu’au 37ème étage, puis demande l’élargissement du COS à 37 étages, si il y a opposition par la mobilisation des habitants du quartier, l’élargissement est bloqué, et le promoteur gèle tout le projet ça dure des mois voire des années au prix de multiples procès.

Lorsqu’un promoteur acquiers un terrain (aux enchères, en raison de la pénurie, les prix augmentent doublement). Pour y construire un ou plusieurs immeubles, il contracte auprès de sa banque une première ligne de crédit in fine (il ne règlera que des agios tout le long de la construction du projet, ou les règlera in fine, et remboursera le capital à la fin du projet) pour l’achat du terrain ce crédit est accolé à une hypothèque.

Après obtention du permis de construire en accord avec le POS et le COS, le promoteur passe à l’étape suivante.

Pour engager la construction le promoteur contractera une seconde ligne de crédit qui sera débloquée en fonction de l’avancement des travaux qui ne commenceront que lorsque 80% des appartements seront vendus. cette seconde ligne de crédit est également accolée à une hypothèque.

Lors de l’acquisition en V.E.F.A, les acquéreurs versent alors un premier acompte de 20%, et s’engagent sur un échéancier en fonction de l’avancement des travaux avec un dernier acompte à la remise des clefs. Les acomptes sont réglés à la Banque du promoteur. La banque déduit les intérêts et verse au promoteur le restant disponible avec ces sommes le promoteur règlera ses fournisseurs, et ses employés.

Lorsque la totalité des appartements du projet immobilier est livrée, le promoteur rembourse le capital restant du de son prêt, et les hypothèques sont levées, le Tabo est alors disponible et chaque acquéreur reçoit le sien représentant son acte de propriété à condition qu’il ait réglé son achat de ses propres deniers, si l’acquéreur a contracté un crédit auprès de sa banque, son hypothèque sera levée à la fin de ses remboursements.

Le promoteur prend une marge sur l’acquisition du terrain, cette marge comprend les frais d’hypothèque, les frais d’enregistrement de l’achat du terrain, les agios payés par le promoteur, et une marge résiduelle normale pour tout acte commercial.

Devant la rareté des terrains disponibles à la construction, les promoteurs se sont engagés dans des constructions hyper luxueuses délaissant le marché des logements populaires.

Le prix des locations suit la même courbe que celui de la construction rendant la location de plus en plus difficile, certains propriétaires n’hésitant pas à demander des augmentations démesurées à leur locataire.

Le Gouvernement en a pris conscience, et s’est engagé dans une voie de régulation du marché.

Il a proposé une loi envisageant de taxer les propriétaires de 3 biens immobiliers ou plus qui a été rejetée, c’était une loi inique, qui ne favorisait pas la construction de logements, elle taxait à l’identique un bien de faible valeur aussi bien qu’un autre de grand luxe favorisant les propriétaires nantis plutôt que ceux disposant de peu de moyens. Elle ne réglait pas la question de la mise à l’écart du marché d’une grande partie de la population démunie.

Constat sur les HLM en France:

En France les HLM sont en faillite, l’État n’a ni vocation, ni le savoir faire, ni la capacité de construire et de gérer des logements, à côté d’Hlm de luxe mis à la disposition des Élus, le parc de bas de gamme n’est pas entretenu faute de moyens et périclite.

Ce constat est valable pour le monde entier.

L’évolution en France:

Le Gouvernement conscient de ses carences a délégué la construction à des investisseurs particuliers il a mis en place des lois de défiscalisation qui permettent à des investisseurs particuliers d’acquérir un bien immobilier payé d’une part par les loyers, d’autre part par l’abattement fiscal, et moyennant une faible participation de l’investisseur sous réserve que:

1. La construction se situe dans un secteur à forte demande.
2. Le prix de vente au m2 ne dépasse pas un certain niveau en fonction de la zone.
3. Que l’appartement soit offert à la location pour la résidence principale du locataire, pour une durée de 6 ans dès la livraison du bien, le prix du loyer étant encadré en fonction des zones.
4. Enfin que les revenus du locataire soient inférieurs à un certain seuil afin que ces logements bénéficient aux locataires les moins favorisés.

Le système avec ses qualités et ses défauts a connu des dérives en raison de critères tarifaires qui ne tenaient pas compte de l’augmentation du prix des terrains, les constructions se sont alors développées loin des zones de travail, et des moyens de transport, les résidences n’ont pas fait leur plein de locataires.

Une nouvelle voie pour la construction d’immeubles locatifs en Israël.

En Israël, c’est néanmoins vers cette voie de défiscalisation qu’il serait bon de s’orienter en mettant en place des critères qui empêchent ces dérives puisque c’est l’État qui fixe le prix des terrains. Il pourrait décider des zones de construction prioritaires en fonction des bassins d’emplois, et des moyens de transport.

Ceci permettrait d’augmenter les disponibilités du parc locatif en grande pénurie. Les prix des loyers encadrés conviendraient à une demande de la part d’une population disposant de moyens limités.

Contrôle de l’État accru sur les constructions.

Il y a trop peu de contrôleurs pour l’immobilier en Israël, ceci favorise des dérapages de la part de certains constructeurs indélicats au préjudice du droit du travail (sécurité des ouvriers).

Ou du droit des clients lorsqu’il y a un changement de COS décidé par la Mairie, et que l’immeuble passe de 55 à 70 logements par exemple le constructeur devrait payer une compensation financière aux premiers acquéreurs car le prix qu’ont payé les 55 premiers acquéreurs comprend le prix de la totalité du terrain, si il n’y a pas compensation financière, c’est le promoteur qui empoche une nouvelle fois l’argent du terrain.

Dans ce cas la compensation serait de 15/70 du prix facturé, mais comme le prix de la construction n’est pas distinct du prix du terrain, c’est d’une très grande opacité pour fixer le montant de la compensation.

C’est pour cette raison qu’il faudrait dissocier l’achat du terrain qui serait réglé entre l’État et les acquéreurs, et ce serait alors à l’État de régler aux premiers acquéreurs la compensation financière en déduction des dernières échéances voir le deuxième paragraphe ci-dessous.

Faciliter l’acquisition d’un logement par une autre gestion des terrains.

L’achat d’un logement pour une grande partie de la population est devenu inabordable, les jeunes couples en sont écartés, et ils ne trouvent pas un logement à louer dans des conditions tarifaires supportable pour leur budget.

De nouvelles solutions devraient être apportées par la mise en place de règles simples qui réguleraient les dérives constatées dans la gestion des terrains.

1) le terrain constructible pour la construction de logements devrait être frappé d’une TVA réduite (celle de l’alimentaire), en charge par l’administration de délivrer le permis de construire dans le délai de deux mois, voire six mois en cas d’engorgement des services, après ce délai le permis serait octroyé d’office à condition qu’il observe le POS et le COS. Dans un délai de 5 ans à dater de l’acquisition, si le consuel n’a pas délivré son certificat, le propriétaire se verrait taxé à la TVA de base (celle de tous les produits de consommation) cette règle éviterait les gels de terrains.

2) Les terrains étant sous le contrôle de l’État, ils devaient être vendus directement aux propriétaires acquérants moyennant un crédit à taux 0 sur 20 ans, ce crédit serait considéré comme apport personnel par les banques qui demandent actuellement 30% d’apport personnel aux prétendants à un crédit immobilier.

La somme des deux crédits cumulés devraient être inférieure à un crédit constaté pour un même bien acquis dans les conditions actuelles.

Pour les acquéreurs d’un logement dans un immeuble collectif, le prix du terrain serait réclamé en fonction des tantièmes du copropriétaire.

En évinçant les constructeurs du marché des terrains, on verrait alors le prix des appartements chuter énormément.

Voilà pourquoi il faut un ‘Haver Knesset issu de l’Alyah de France informé de solutions innovantes.